Observatoire immobilier Monaco 2026
Prix au m² à Monaco en 2026 : le véritable tableau de bord par quartier
Avec un prix moyen officiel de 57 569 €/m² en 2025, Monaco conserve sa place de marché immobilier le plus cher du monde. Pourtant, cette moyenne masque des écarts considérables entre les quartiers, les générations d'immeubles et les programmes neufs. Entre les appartements anciens des Moneghetti, les résidences prestigieuses de Monte-Carlo et les biens d'exception de Mareterra, les différences atteignent plusieurs dizaines de milliers d'euros par mètre carré.
Ces chiffres proviennent de l'Observatoire de l'immobilier publié par l'IMSEE en février 2026, première édition intégrant une méthodologie entièrement révisée. L'Institut Monégasque de la Statistique et des Études Économiques ne se contente plus d'observer les ventes : il modélise désormais les prix selon la localisation précise, la période de construction, le type de transaction et les caractéristiques du bien grâce à un modèle de régression linéaire.
Autrement dit, il s'agit aujourd'hui de la référence officielle la plus fiable pour comprendre le marché immobilier monégasque. C'est sur cette base que nous avons construit ce tableau de bord, enrichi d'analyses de terrain et de données complémentaires provenant d'acteurs spécialisés du marché du luxe.
À retenir : le prix moyen de 57 569 €/m² ne reflète pas la réalité de chaque quartier. Selon l'emplacement, la décennie de construction et la qualité de la résidence, les valeurs observées vont d'environ 30 000 €/m² pour certains appartements anciens jusqu'à plus de 120 000 €/m² pour les propriétés les plus exclusives de Mareterra.
La donnée officielle de référence : l'IMSEE 2026
Selon le dernier Observatoire de l'immobilier de l'IMSEE, publié en février 2026, le prix moyen du mètre carré à Monaco atteint 57 569 € en 2025. Malgré des niveaux déjà historiques, le marché reste particulièrement dynamique avec 493 transactions immobilières enregistrées, représentant un volume total de près de 5,9 milliards d'euros. Ce résultat confirme que le marché monégasque demeure extrêmement solide malgré un contexte économique international plus incertain.
Le segment du neuf continue d'ailleurs d'établir des records. En 2024, le prix moyen d'un appartement neuf a atteint 36,4 millions d'euros, pour une médiane de 22,1 millions d'euros. Plus impressionnant encore, 80 transactions supérieures à 100 millions d'euros ont été recensées la même année, illustrant le positionnement unique de Monaco sur le marché mondial de l'immobilier de prestige.
Le marché monégasque en quelques chiffres
| Indicateur | Valeur officielle |
|---|---|
| Prix moyen au m² (2025) | 57 569 €/m² |
| Transactions immobilières | 493 ventes |
| Volume du marché | 5,9 milliards € |
| Prix moyen appartement neuf | 36,4 M€ |
| Transactions >100 M€ | 80 ventes |
Les prix par quartier : où se situent réellement les écarts ?
L'une des grandes nouveautés de l'édition 2026 est la publication de valeurs détaillées par quartier et par période de construction. Cette approche permet enfin de comparer des biens réellement comparables. On constate immédiatement que certains secteurs premium dépassent désormais les 70 000 €/m², tandis que les quartiers considérés comme les plus accessibles restent malgré tout largement au-dessus des standards internationaux.
Larvotto : premier quartier au-dessus des 70 000 €/m²
Avec 71 241 €/m² pour les immeubles construits entre 2020 et 2029, le Larvotto devient officiellement le premier quartier de Monaco à franchir ce seuil symbolique. Cette progression est directement liée à l'arrivée des nouveaux programmes résidentiels situés autour du front de mer et à proximité immédiate de Mareterra.
Le quartier bénéficie d'une combinaison extrêmement rare : accès direct à la Méditerranée, plages rénovées, résidences récentes, services haut de gamme et clientèle internationale très fidèle. Selon Angela Kleiber, directrice de Lorenza von Stein, le Larvotto fait aujourd'hui partie des adresses les plus recherchées de toute la Principauté avec l'avenue Princesse Grace et le Carré d'Or.
Le Larvotto illustre parfaitement l'évolution du marché monégasque : la clientèle n'achète plus seulement un appartement, mais un environnement complet associant qualité de vie, vue mer, sécurité et patrimoine durable.
Monte-Carlo : le cœur historique du marché
Monte-Carlo demeure le quartier le plus actif de Monaco avec 164 reventes enregistrées en 2025, soit près de deux transactions sur cinq réalisées en Principauté. Pour la première fois, le quartier dépasse également le seuil du milliard d'euros de reventes sur une seule année, avec une progression de plus de 41 % par rapport à 2024.
Les appartements neufs de la dernière décennie dépassent désormais les 60 000 €/m². Les résidences emblématiques comme One Monte-Carlo, Bay House ou les immeubles du boulevard des Moulins continuent de soutenir cette dynamique grâce à une offre extrêmement limitée et une demande internationale constante.
Mareterra : le nouveau sommet de l'immobilier mondial
Inauguré à la fin de l'année 2024, Mareterra constitue probablement l'opération immobilière la plus ambitieuse jamais réalisée à Monaco. Construit sur près de six hectares gagnés sur la Méditerranée, ce nouveau quartier repousse une nouvelle fois les standards internationaux de l'immobilier résidentiel.
Les appartements commercialisés présentent une superficie minimale d'environ 400 m² et affichent un prix moyen d'environ 120 000 €/m². Les sept villas privées, conçues par des architectes de renommée mondiale comme Renzo Piano Building Workshop, Foster + Partners, Stefano Boeri ou encore Tadao Ando, ont pour la plupart été négociées au-delà des 100 millions d'euros.
Au-delà de ses prix records, Mareterra modifie profondément la perception du marché monégasque. Son arrivée entraîne mécaniquement une hausse de la moyenne générale des prix tout en renforçant l'image de Monaco comme référence absolue de l'immobilier ultra-premium.
Carré d'Or, Fontvieille et La Condamine : des valeurs sûres
Entre 53 000 et 60 000 €/m², ces quartiers représentent un excellent compromis entre prestige, qualité de vie et dynamisme immobilier. Ils restent extrêmement recherchés par les résidents permanents comme par les investisseurs internationaux.
Le Carré d'Or demeure l'une des adresses les plus prestigieuses de la Principauté grâce à sa proximité immédiate avec le Casino, les hôtels de luxe et les boutiques internationales. Fontvieille, développé plus récemment, attire davantage les familles recherchant de grandes surfaces, des espaces verts, le port de plaisance et les infrastructures sportives autour du Stade Louis-II.
La Condamine conserve quant à elle une excellente attractivité grâce à son marché, ses commerces de proximité, son port Hercule et son ambiance de véritable quartier de vie, particulièrement appréciée des résidents installés toute l'année.
Jardin Exotique et Moneghetti : l'entrée de gamme... à l'échelle de Monaco
Avec respectivement 45 168 €/m² et 43 797 €/m², le Jardin Exotique et les Moneghetti constituent les secteurs les plus accessibles de la Principauté. Une notion toute relative lorsque l'on compare ces prix aux grandes capitales internationales.
L'évolution reste spectaculaire : selon l'IMSEE, le Jardin Exotique affichait environ 32 835 €/m² en 2016, soit une progression supérieure à 37 % en moins de dix ans. Les appartements des années 1950 situés aux Moneghetti restent parfois négociés entre 30 000 et 35 000 €/m², ce qui constitue encore aujourd'hui le point d'entrée du marché immobilier monégasque.
Tableau de bord des prix par quartier
| Quartier | Prix indicatif | Profil |
|---|---|---|
| Mareterra | ≈120 000 €/m² | Ultra luxe mondial |
| Larvotto | 71 241 €/m² | Front de mer |
| Monte-Carlo | 60 000 €+ | Centre historique |
| Carré d'Or | ≈60 000 €/m² | Prestige |
| La Condamine | ≈54 000 €/m² | Vie de quartier |
| Fontvieille | 53 908 €/m² | Familial |
| Jardin Exotique | 45 168 €/m² | Résidentiel |
| Moneghetti | 43 797 €/m² | Entrée de marché |
Les tendances qui façonnent le marché en 2026
Trois grandes tendances expliquent l'évolution actuelle du marché immobilier monégasque. La première est la montée en gamme constante de la demande. Les grandes surfaces familiales deviennent de plus en plus recherchées. En 2024, 34 appartements de cinq pièces et plus ont changé de propriétaire contre seulement 14 dix ans auparavant.
La deuxième évolution concerne le marché locatif. Selon Angela Kleiber, les loyers ont quasiment doublé en trois ans. Cette hausse améliore sensiblement les rendements locatifs, qui passent désormais d'environ 1 % à près de 3 à 4 % selon les biens, renforçant l'intérêt des investisseurs patrimoniaux.
Enfin, Mareterra agit comme un véritable catalyseur de marché. Les premières reventes des appartements livrés seront particulièrement observées dans les prochaines années puisqu'elles serviront probablement de nouvelles références pour les quartiers voisins.
L'analyse : malgré des prix déjà records, rien ne laisse aujourd'hui présager une baisse structurelle du marché. La superficie extrêmement limitée de Monaco (2,02 km²), la rareté foncière et l'attractivité fiscale continuent de soutenir durablement la demande internationale.
Conclusion
Le marché immobilier monégasque poursuit sa consolidation autour de niveaux historiques. Si la moyenne officielle de 57 569 €/m² constitue aujourd'hui la référence, elle masque des écarts considérables entre les quartiers. Des appartements anciens négociés autour de 30 000 €/m² aux Moneghetti jusqu'aux résidences exceptionnelles de Mareterra à près de 120 000 €/m², Monaco concentre à lui seul l'ensemble des segments du très haut de gamme mondial. Une constante demeure cependant inchangée : la rareté foncière exceptionnelle de la Principauté continue d'assurer une tension permanente entre une offre limitée et une demande internationale particulièrement soutenue.
